Kadir Polat Toban
EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kentsel dönüşümde boşaltılan bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılmasının yaklaşık 2,5 yılı bulabildiğini belirtti. Yazıcı, konut üretiminin hızlanması için finansmana erişimin kolaylaştırılması, maliyetlerin azaltılması ve ruhsat işlemlerinin kısaltılması gerektiğini söyledi.
Türkiye’de konut ihtiyacı sürerken finansman güçlükleri, yüksek arsa ve inşaat maliyetleri ile bürokratik süreçler yeni üretimin önünde engel oluşturuyor. Yazıcı, konut üreticisi ve alıcısının karşılaştığı sorunlara yönelik değerlendirmelerinde, arzı artıracak politikaların birlikte ele alınması gerektiğini vurguladı.
Konut üretimi ve alımında finansman dengesi
Yazıcı’ya göre yüksek inşaat maliyetleri ve finansmana erişimde yaşanan güçlükler, yeni projelerin başlamasını zorlaştırıyor. Geliştiriciler ürettikleri konutları satamadığında yeni yatırımlara geçemiyor; krediye ulaşamayan alıcıların talebi de sınırlı kalıyor.
Konut kredilerinin daha erişilebilir olmasının piyasaya hareket kazandırabileceğini belirten Yazıcı, kredi olanaklarının kontrolsüz biçimde genişletilmesinin fiyatları yükseltebileceğine dikkat çekti. Bu nedenle finansman modellerinin piyasa dengelerini gözeten, kontrollü ve ihtiyaca uygun bir yapıda kurulması gerektiğini ifade etti.
Proje tamamlama riski için güvence önerisi
İnşaat devam ederken konut satın alanların, projenin tamamlanamaması ihtimali nedeniyle geliştiricinin tamamlayabilme riskini de üstlendiğini belirten Yazıcı, alıcıların korunması ve proje aşamasındaki satışların desteklenmesi için garantörlük mekanizmaları ile sigorta sistemlerinin etkin biçimde devreye alınmasını önerdi.
Vergi politikalarının da konutun kullanım amacına göre farklılaştırılabileceğini kaydeden Yazıcı, oturmak için konut alanlarla kiralama amacıyla yatırım yapanların ihtiyaçlarına uygun modeller geliştirilmesini gündeme getirdi. Belirli bir bedelin altındaki konutları kiraya veren şirketlere yönelik teşviklerin uygun fiyatlı kiralık konut arzını artırabileceğini ve kurumsal konut yatırımı firmalarının bu alana katkı sunabileceğini söyledi.
Yazıcı, kiracıların ve ev sahiplerinin haklarını birlikte koruyan bir sistemin önemine de işaret etti. Kira artışları ve tahliye süreçlerine ilişkin kuralların öngörülebilir ve adil olması gerektiğini belirterek, kiracıların ihtiyacını karşılamak için kiralık konut arzının yeterli düzeye ulaşmasının önemini vurguladı.
2026’da metrekare maliyeti 40-45 bin TL
Yazıcı, 2026’da konutun özelliklerine ve zemin koşullarına göre değişmekle birlikte inşaat maliyetinin metrekare başına yaklaşık 40-45 bin TL seviyesinde bulunduğunu aktardı. Maliyetlere eklenen vergi yükünün üretim ekonomisi açısından değerlendirilmesi gerektiğini belirten Yazıcı, inşaat malzemelerinde KDV indiriminin maliyetleri azaltabilecek seçeneklerden biri olduğunu söyledi.
Arsa ve inşaat maliyetlerinin yalnızca sektörün kendi dinamikleriyle ele alınamayacağını kaydeden Yazıcı, konut üretiminin mekânsal planlamanın yanı sıra ekonomik modellemeyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.
Büyük şehirlerde konut sorunu için daha geniş yaklaşım
İstanbul başta olmak üzere büyük şehirlerde nüfus yoğunluğunun konut ve arsa ihtiyacını artırdığını belirten Yazıcı, kamu kaynaklarıyla yeni arsa arzı oluşturulmasının önemli bir seçenek olduğunu, ancak toprağın sınırlı olması nedeniyle bunun tek başına kalıcı çözüm sağlayamayacağını söyledi. Şehir sınırları içinde sürekli yeni yapılaşma alanları açmanın uzun vadede sürdürülebilir olmadığını ifade etti.
Yazıcı, mevcut binalarda çatı aralarının kullanıma açılmasının da alan kazandırabileceğini belirtti. Ekonomik faaliyetlerin, yatırımların, istihdamın ve karar alma mekanizmalarının farklı bölgesel merkezlere yayılması anlamına gelen ekonomik desantralizasyonun konut piyasasında yeni bir denge oluşturabileceğini kaydetti. İstihdam ve yatırımların farklı şehirlere dağıtılmasının nüfusun daha dengeli yayılmasına destek olabileceğini, büyük şehirlerdeki yoğunluğun doğurduğu ekonomik baskıları azaltabileceğini dile getirdi.
Kentsel dönüşümde ruhsat işlemleri süreyi uzatıyor
Kentsel dönüşüm projelerinde ruhsat süreçlerinin geliştiriciler ve mülk sahipleri için ek maliyet yarattığını belirten Yazıcı, binanın boşaltılmasının sürecin yalnızca başlangıcı olduğunu söyledi. Boşaltma sonrasında yıkım ruhsatının alınması üç-dört ay sürerken, yıkımın ardından ruhsat ve proje işlemlerinin tamamlanması yaklaşık 10-12 ay alabiliyor.
Tüm aşamalar birlikte değerlendirildiğinde, boşaltılan bir binanın yeniden ekonomiye kazandırılması yaklaşık 2,5 yılı bulabiliyor. Yazıcı, kentsel dönüşümde faiz destekli finansman modellerinin önemini vurgulayarak kalıcı ilerleme için finansmana erişimin kolaylaştırılması, arsa ve inşaat maliyetlerinin düşürülmesi ve ruhsat işlemlerinin hızlandırılmasının birlikte ele alınması gerektiğini belirtti. Ekonomik faaliyetlerin ülke geneline dengeli biçimde yayılmasının da bu yaklaşımın parçası olması gerektiğini ifade etti.
