Kadir Polat Toban
Yargıtay’ın kira tespit davalarına ilişkin kararı, uzun süreli kira ilişkilerinde beş yıllık sürenin hesabında ilk sözleşmenin başlangıç tarihinin dikkate alınabileceğine işaret ediyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, yenilenen sözleşmenin tek başına ev sahibinin dava açma hakkını ortadan kaldırmadığını; ancak talebin somut koşullar ve emsal kira bedelleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtti.
Yenilenen sözleşme dava açmaya tek başına engel değil
Kira tespitinde beş yıllık süre hesaplanırken yalnızca sözleşmenin son yenilendiği tarihin esas alınması, ev sahipleri bakımından dava yolunu sınırlayabiliyordu. Yargıtay’ın ilgili hukuk dairesinin kararında ise kira ilişkisinin ilk başladığı tarihten itibaren geçen sürenin dikkate alınabileceği yönündeki yaklaşım öne çıkıyor.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’in değerlendirmesine göre, uzun süredir devam eden kira ilişkisinde sözleşmenin yenilenmiş olması, kendi başına kira tespit davası açılmasına engel oluşturmuyor. İlk sözleşmenin başlangıcından gerekli süre geçmişse ve yeni sözleşmedeki bedel güncel emsal ve rayiçlerin belirgin biçimde gerisinde kalıyorsa, koşullara bağlı olarak kira bedelinin mahkemece yeniden belirlenmesi istenebiliyor.
Emsal kira bedelleri ve mevcut tutar birlikte değerlendirilecek
Kararın uygulanmasında kira ilişkisinin süresi kadar, sözleşmede kararlaştırılan tutarın güncel emsal kira değerleriyle uyumu da önem taşıyor. Kakıcı Şimşek, sözleşmenin eski tarihli olmasının tek başına kira artışı talebi için yeterli olmadığını vurguladı.
Şimşek, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal tutarlara yakın olması halinde kira tespit talebinin kabulü için gereken şartların oluşmayabileceğini ifade etti. Bu nedenle her uyuşmazlığın kendi koşulları içinde ele alınması gerektiğini söyledi.
Karar yeni dava başvurularını gündeme getirebilir
Elvan Kakıcı Şimşek, kararın uzun süredir güncellenemeyen kira bedelleri bulunan taşınmazlar için yeni dava süreçlerinin önünü açabileceğini belirtti. Yenilenen sözleşmenin üzerinden henüz beş yıl geçmediği gerekçesiyle dava açamayacağını düşünen bazı ev sahipleri de hukuki yollara başvurabilecek.
Bununla birlikte karar, her yenilenen kira sözleşmesi için otomatik artış hakkı anlamına gelmiyor. Kira ilişkisinin başlangıç tarihi, sözleşmenin niteliği, mevcut bedel ve emsal kira değerlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
