Kadir Polat Toban
Projeden ya da henüz kat irtifakı kurulmamış bir taşınmazdan konut alırken satış vaadi sözleşmesinin içeriği, alıcı ve satıcının hakları açısından önem taşıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, sözleşmenin noter düzenleme şeklinde yapılması ve taşınmaz, ödeme, teslim ile cezai şart bilgilerinin açıkça yazılması gerektiğini belirtti.
Satış vaadi sözleşmesi hangi durumlarda kullanılıyor?
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, özellikle projeden veya maketten alınan konut henüz tamamlanmadığında ya da taşınmaz üzerinde kat irtifakı kurulmadığında gündeme gelebiliyor. Taksitli ödeme yapılması ve tapunun daha sonraki bir tarihte devredilmesi kararlaştırılan işlemlerde de bu sözleşmeden yararlanılabiliyor.
Şimşek, tapu devrinin son taksit ödendikten sonra yapılması konusunda anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesinin önem kazandığını ifade etti.
Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalı
Şimşek’e göre tarafların kendi aralarında hazırladığı bir metnin noterde imza onayı alması yeterli değil. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması ve tarafların noter huzurunda imza atması gerekiyor.
Tapuya şerh için sözleşmede yetki aranıyor
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, alıcının haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından önem taşıyor. Alıcı şerh talebinde bulunacaksa, bu işlem için gerekli yetkinin sözleşmede açıkça yer almasına dikkat edilmeli.
Taşınmazın özellikleri ve teknik şartname yazılmalı
Sözleşmede taşınmazın tapu bilgileri, açık adresi ve satın alınacak konutun metrekare bilgisi tereddüde yer bırakmayacak biçimde belirtilmeli. Projeden alım yapanların broşürlerdeki veya sözlü olarak aktarılan bilgilerle yetinmemesi; konutun teknik niteliklerini de sözleşmeye ekletmesi gerektiğini vurgulayan Şimşek, teknik şartnamenin özellikle kat karşılığı inşaat projelerinde önem taşıdığını kaydetti.
Teknik şartnamenin sözleşmeye dahil edilmesi, teslim edilecek bağımsız bölümün özellikleri konusunda ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı oluyor.
Ödeme, tapu devri ve teslim tarihi açık olmalı
Ödeme planında ödemelerin ne zaman ve kaç taksitte yapılacağı, hangi koşullara bağlı olduğu ve hangi banka hesabına yatırılacağı belirtilmeli. Tapu devrinin hangi tarihte gerçekleşeceği de netleştirilmeli; yüksek bedelli işlemlerde ödeme koşulları sözlü anlaşmalara bırakılmamalı.
Projeden konut alanların ayrıca inşaatın tamamlanma ve konutun teslim tarihini sözleşmede açıkça görmesi gerekiyor. Tapu devri tarihi ile fiili teslim tarihi ayrı ayrı belirginleştirilmeli; belirsiz ifadeler taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabiliyor.
Cayma ve gecikme yaptırımları önceden belirlenmeli
Taraflardan birinin sözleşmeden cayması veya yükümlülüklerini zamanında yerine getirmemesi halinde uygulanacak koşullar ve cezai şartlar baştan düzenlenmeli. Teslim taahhüdünün gecikmesi durumunda uygulanacak yaptırım ya da varsa kira taahhüdünün hangi koşullarda ve ne miktarda yerine getirileceği de sözleşmede açıkça yazılmalı.
Şimşek, sözleşmenin yalnızca bir formalite olarak görülmemesi gerektiğini belirterek, imzadan önce taşınmazın özellikleri, ödeme planı, teslim tarihi ve sözleşmenin hukuki sonuçlarının değerlendirilmesinin olası uyuşmazlıkları ve hak kayıplarını önlemek açısından önemini vurguladı.
