NeyinNesi
Grifon Capital Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden, CREtech’in New York buluşmasında öne çıkan gelişmeleri değerlendirerek yapay zekanın gayrimenkulde yarattığı fırsatlara ve sektörün önündeki veri, altyapı ve konut sorunlarına dikkat çekti.
Gönden, “Yatırım Notları” yazı dizisinin bu ayki bölümünde gayrimenkul ile yapay zekanın kesişimini ele aldı. Gayrimenkul teknolojileri ve inovasyon platformu CREtech, 20-21 Ekim tarihlerinde New York’ta düzenlendi. Gayrimenkul sahipleri ve geliştiricilerinin yanı sıra yatırımcıları, girişim sermayesi fonlarını, teknoloji şirketlerini ve sektör hizmet sağlayıcılarını buluşturan konferansa yaklaşık 3 bin profesyonel katıldı.
Gönden, etkinlik kapsamında yatırımcılar, fon yöneticileri, teknoloji girişimi kurucuları ve geliştiricilerle görüştü. Konferansta konuşulan teknolojik gelişmeleri yatırım kararları ve uygulamadaki ihtiyaçlarla birlikte değerlendiren Gönden’e göre tartışmaların merkezinde sermayenin yönü, yatırım riskleri, yapay zekanın değer üretip üretmediği, ofis piyasasının geleceği ve New York’ta konut geliştirmenin güçlükleri yer aldı.
Gönden, bu başlıkların ortak noktasını teknoloji ile gayrimenkulün fiziksel ve düzenleyici koşulları arasındaki hız farkı olarak tanımladı. Ona göre önümüzdeki dönemin temel meselelerinden biri, hızla ilerleyen teknolojinin gayrimenkul sektörünün faaliyet gösterdiği dünyaya nasıl uyum sağlayacağı olacak.
Yapay zeka görevleri üstleniyor; güvenilir veri şart
CREtech’te en fazla gündeme gelen konulardan biri yapay zekaydı. Gönden, tartışmanın odağının yapay zekanın insanlara nasıl yardımcı olacağından, belirli işleri onlar adına nasıl tamamlayabileceğine doğru kaydığını belirtti. Yakın gelecekte sistemlerin kira sözleşmelerini inceleyip tutarsızlıkları bulması, yatırım komitesi raporlarının ilk taslaklarını hazırlaması, bakım taleplerini yönetmesi ve yöneticilere insan kararı gerektiren konuları aktarması bekleniyor.
Gönden’in aktardığına göre McKinsey, bu değişimi “Bunu anlamama yardım et” yaklaşımından “Bu işi sonuçlandırmama yardım et” aşamasına geçiş olarak tanımlıyor. Kurum; bakım ve tesis yönetimi, kiralama ve sözleşme yenileme, yatırım ve varlık yönetimi ile inşaat ve sermaye harcamalarını yapay zeka için yüksek değer potansiyeli taşıyan alanlar arasında gösteriyor.
McKinsey analizinde, bilgi işlerinde kullanılan yapay zeka dahil otomasyon teknolojilerinin gayrimenkul, inşaat ve geliştirme alanlarında dünya genelinde yılda yaklaşık 430-550 milyar dolar ekonomik değer yaratma potansiyeli bulunduğu belirtiliyor. Gönden’e göre önemli olan yalnızca bu potansiyelin büyüklüğü değil, değerin nasıl ortaya çıkarılacağı; çünkü dönüşüm, birkaç işi hızlandırmanın ötesinde şirketlerin çalışma biçimlerinin yeniden tasarlanmasını gerektiriyor.
Gönden, New York’ta çok sayıda girişimin yapay zeka tabanlı çözümler geliştirdiğini gözlemlediğini, ancak sektör açısından en önemli risklerden birinin veri olduğunu kaydetti. Bir analiz sistemi, ancak beslendiği verinin niteliği ölçüsünde güvenilir sonuç verebilir. Güncel olmayan kira sözleşmesi bilgileri kiralama araçlarının performansını düşürürken, binalar ve departmanlar farklı ölçüm yöntemleri kullandığında varlık yönetiminde karşılaştırılabilir analiz üretmek de zorlaşıyor.
Bu nedenle şirketlerin ortak ve güvenilir bir veri kaynağına sahip olup olmadığını, verilerinin temiz, güncel ve erişilebilirliğini, sistemlerinin birbiriyle iletişim kurup kuramadığını değerlendirmesi gerekiyor. Ayrıca hangi kararların teknolojiye bırakılacağı, nerede insan muhakemesinin gerekli olduğu ve doğruluk, güvenlik ile yetkilendirme düzeneklerinin yeterliliği de yanıtlanması gereken sorular arasında.
Gönden’e göre bu konular netleşmeden yapay zeka kullanımını artırmak, mutlaka daha fazla değer üretmek anlamına gelmiyor. Şirketlerin önümüzdeki yıllarda kullandıkları araçların sayısından çok, güvenilir biçimde hangi işleri otomatikleştirdikleri, karar sürelerini ne kadar kısalttıkları ve ne ölçüde ekonomik değer sağladıklarıyla değerlendirilmesi gerekecek.
İlişkiler sürüyor, yatırımcılar daha seçici
Gönden, gayrimenkulün ilişkiler ve güven üzerine kurulu niteliğinin önemini koruyacağını belirtti. Tecrübe, muhakeme, yerel bilgi ve doğru kişilere erişim değerli olmaya devam edecek. Ancak değeri ağırlıklı olarak bilgiyi elle toplamak, belgeleri sistemler arasında taşımak, standart raporlar hazırlamak ve tekrarlanan analizler yapmak üzerine kurulu iş modellerinin yapay zeka karşısında sorgulanabileceğini ifade etti.
Gönden’e göre gelecekte rekabet üstünlüğü; özgün veri, sektör deneyimi, müşteri erişimi, insan muhakemesi ve teknolojinin birleşiminden doğacak. Yatırımcılarla yaptığı görüşmelerdeki havayı “seçici” olarak nitelendiren Gönden, kararların yalnızca varlık türüne göre değil; şehir, bina, fiyat, borç seviyesi ve çıkış senaryosu birlikte değerlendirilerek verildiğini aktardı. Bu yaklaşımı sağlıklı bir normalleşme olarak gördüğünü belirtti.
Yapay zekanın arkasında fiziksel altyapı var
New York’ta veri merkezlerinin yoğun biçimde konuşulmasını değerlendiren Gönden, yapay zekanın yalnızca yazılımdan ibaret olmadığını vurguladı. Bu teknolojinin arkasında arsa, bina, elektrik kapasitesi ve soğutma gibi somut ihtiyaçlar bulunuyor. Bu nedenle gayrimenkul, yapay zeka ekonomisinin altyapısında da önemli rol oynuyor. Gönden, önümüzdeki yıllarda enerjiye erişimin bazı gayrimenkul yatırımlarında konum kadar belirleyici olabileceğine işaret etti.
Ofis piyasası ve konut geliştirme ikilemi
Gönden, New York’ta ofise dönüşün hissedildiğini, çalışanların ofislere dönmesinin restoranlar, mağazalar ve yerel işletmelerin canlanmasına da katkı sağladığını belirtti. Bununla birlikte bu eğilim her ofis binasının değerini koruyacağı anlamına gelmiyor. İyi konumlu, verimli ve sürdürülebilir binalarla eski yapı stoku arasındaki değer farkının açılabileceğini kaydeden Gönden, ofisleri konuta dönüştürmenin de birçok bina için teknik ve ekonomik açıdan güç olduğunu söyledi.
New York’un önemli ikilemlerinden biri konut ihtiyacı ile yeni konut üretiminin giderek pahalı ve karmaşık hale gelmesi. Gönden, kiracıların korunmasının vazgeçilmez olduğunu, ancak yeni konut üretimi ekonomik açıdan mümkün olmazsa sermayenin başka şehirlere veya varlık sınıflarına yönelebileceğini ifade etti. Ona göre temel soru, mevcut kiracıları korurken gelecekteki konutların inşasını nasıl mümkün kılmak gerektiği.
Gayrimenkulün geleceği teknolojiyle sınırlı değil
Gönden, gayrimenkulün dijital, fiziksel ve ekonomik dönüşümünün birbirinden ayrı düşünülemeyeceğini belirtti. Yapay zeka yatırım analizini haftalardan günlere indirebilir; ancak ekonomik açıdan uygulanabilir olmayan bir projeyi tek başına uygulanabilir hale getiremez. Benzer biçimde, konuta dönüşüme uygun binayı hızla tespit etse de elektrik kapasitesi yaratamaz veya düzenleyici belirsizliği gideremez.
Gönden’e göre gelecekte başarılı olacak şehir ve şirketler, teknolojiyi sermaye, uygun düzenlemeler ve insan muhakemesiyle birlikte değerlendirebilenler olacak.
